● 住宅ローン、どこに相談すればいい？


「住宅ローン」は、公的融資・民間融資、金利や返済方法の違い、さらには個々のサービスなど、実に多彩。どれが良いのか迷うところですが、収入やライフプランを考慮したうえで選ぶことが大切です。ほとんどの金融機関ではインターネット上でサービス内容を案内しているほか、「ローンシミュレーション」のコーナーがあります。まずはこれらで情報収集することをおすすめします。実際に銀行のローンセンターに足を運んでみてもよいでしょう。ところで、銀行選びもローンを決めるうえで重要なポイント。民間の金融機関では取引状況によって金利などのサービスなどがあるので「メインバンクづくり」の視点で選ぶとよいでしょう。その点では、給与振り込みやクレジットカード決済に利用している口座のある金融機関などが身近ですね。自分だけではよくわからないという人は、専門家に相談するのもよいでしょう。2004年8月に国土交通省が、消費者保護の観点から「住宅ローンアドバイザー」制度を創設することを発表しています。アドバイザーとなるのは住宅メーカーや不動産販売業者など。制度が導入されたら、彼ら住宅ローンのプロに相談するのも方法です。

● 棟上げのご祝儀はいくらが妥当？


ご祝儀はあくまでも好意。決まった額はありませんが、一般的に大工の棟梁と鳶の頭に1～2万円、その他の職人に5000円程度とすることが多いようです。棟上げ式終了後は、施主が接待役になり宴会をする場合も。この場合、清酒、ビール、ジュースなどの飲み物、おつまみ、折り詰め類や赤飯などの準備が必要となります。最近では車で現場に通う工事関係者が多いことなどから缶ビールや瓶入りの酒、 折り詰め料理をお渡ししてすませるケースも増えています。なお、いずれも地域によって多少の差があるので、事前に施工業者や近隣の経験者に確認しておけば安心です。

● 「10年保証住宅」にもいろいろあるようですが？


2000年4月に「住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下、品確法）」が施行されて以来、「10年保証住宅」という言葉を耳にするようになってきました。品確法による10年保証とは、新築住宅の引き渡しを受けてから10年間は、住宅の構造耐力上主要な部分である基礎、基礎ぐい、壁、柱や雨水の浸入を防止する部分である屋根、外壁などに瑕疵があった場合に、その修理や損害賠償責任を追及できるもの。しかし、施工（販売）業者のいう10年保証はこれとは異なります。住宅保証機構に登録した業者が新築住宅を登録申請し、合格した住宅にのみ適用。業者による定期的な点検や、劣化など指摘された瑕疵のメンテナンスが条件で、万が一の補修費用を保険でサポートするシステムです。住宅供給業者が不誠実であったり、倒産するなどで、法律で決められた保証を十分に得られない場合も保険でカバーされます。対象となる部分は、品確法で定められた部分（長期保証）に加え、仕上げ材の剥離、建具の変形、浴室の水漏れなど対象とした部分（短期保証）です。このほかに独自の10年保証、20年保証を掲げる業者もあります。

● 公庫新型住宅ローンってなに？

住宅金融公庫の住宅ローン証券化事業（買取型）を活用した、民間金融機関による長期固定金利の住宅ローンのこと。通称、「新型ローン」ともいわれます。
新型住宅ローンは、最長35年間の固定金利、融資限度額は地域に関係なく所要資金の80％以内、最高5000万円まで借入できるというもので、保証人や保証料は不要。適合証明機関による物件の検査があり、住宅の質が保証されており、金利は金融機関ごとに設定されるという特徴があります。 平成15年10月よりスタートした新制度で、公庫融資の対象となる住宅、マンションのほか、平成16年には、敷地面積100m²以上という基準が撤廃されたほか、共同住宅や中古住宅も対象となりました。お問い合わせ・お申し込みは、各取扱金融機関まで。公庫のホームページでは、地域別のほか、都市銀行・地方銀行・信用金庫など、金融機関種別に取扱機関を案内しています。

● ローン特約ってなに？


不動産の売買契約にあたって、予定していた融資（ローン）が不成立になった場合には、無条件で契約を取り消すことができるという特約のこと。契約に条項を付帯させることから「ローン条項」ともいいます。
不動産売買取引では、契約時に手付金を支払い、後日、残金を決済するなど、契約時と決済時にはタイムラグがあるのが普通ですが、決済時に銀行から融資が実行されない場合に備えるもので、売主と買主との間の合意によって、売買契約書に特約（条項）を付帯させておきます。ローン特約のない不動産取引では、売買契約を交わした後に契約を取り消すと、買主は手付金や違約金を没収されますが、これを保全することが目的。ちなみに、不動産業者の団体が発行する標準売買契約書では、契約の一般条項の一つとして条文化されており、居住用など個人の不動産売買契約では、消費者保護の立場から付帯が必須です。契約する際には、ローン条項があるかどうか確認しましょう。

● 低利の民間住宅ローン。どう選べばいい？

低金利時代が続くなか、銀行や信用金庫は、こぞって低金利の住宅ローンに力を入れています。それぞれ変動金利や固定金利、金利タイプの組み合わせ、融資限度額などさまざまなバリエーションの商品を出していますが、どの金融機関でも実質内容にほとんど差がないのが実情です。そんななかで、注目したいのは、サービス面です。給与振込口座や公共料金など利用ポイントに応じて金利優遇があるのは、もはや一般的。保証料のいらない住宅ローンや、ガンになっただけで保険会社がローンの残債を支払う、ガン保険付きの住宅ローンなどが注目を集めています。また、住宅ローンの残高から普通預金の残高を引いた分にのみ金利がかかる住宅ローンなど、ユニークな住宅ローンが登場してきました。住宅ローンは初めてつきあう銀行でも引き受けてくれます。サービス内容をじっくり検討して、自分と物件に合った銀行をじっくりと探してみましょう。

● 地震保険には入った方がいい？

地震保険は、一般の火災保険の支払い対象外の、地震等を原因とする火災、損壊、埋没または流出による損害を補償する保険。住宅総合保険などの特約として、付帯するもので、地震保険単独で加入することはできないものです。地震保険は、巨額の保険金の支払いが想定され、保険会社の支払能力には限度があるため、再保険によって政府が保険責任を分担するという官民一体の制度となっています。また、地震保険の保険金額は、主契約である火災保険の30～50％、建物5000万円、家財1000万円が限度と定められており、支払い基準も全損（100％）、半損（50％）、一部損（5％）の3段階で支払われるので、留意が必要です。特約保険料は、建物の耐震性による割引や、地域・構造によって大きな格差がありますので、専門の保険代理店に相談してみましょう。

● 夫婦で共有名義にするメリットは？

夫婦共働きで、頭金の用意やローン返済も共同で行う場合、住宅の登記も共有名義にする必要があります。というのも、実質的に妻が金銭の一部を負担し、夫名義のみで所有権登記やローン設定をすると、妻から夫への贈与とみなされ、基礎控除額（年間110万円）を超えた分には贈与税がかかってしまいます。共有名義にする場合には、ローン分も含め負担分に応じた持分の設定が必要。住宅ローン控除など税制面でも、夫と妻それぞれに適用され、控除枠も倍になるので実質的なメリットも大です。ちなみに、収入のない妻がOL時代に貯めた貯金を頭金にする場合、この負担分だけが持分。ローン返済はしないのでローン控除も適用外ですから、注意が必要です。

● インテリアや諸費用にもローンが
　 あると聞きましたが……

銀行では、公庫やその銀行の住宅ローンを利用する場合に限り、「（住宅購入）諸費用ローン」などの名称で、ローン商品を用意する場合が多くなっています。諸費用ローンは、ローン契約の印紙代や保証料、登記費用、保険料、不動産取得税などの諸費用のほか、引っ越し費用、インテリア購入費など使途を明確にしたローン。限度額は300、500、1000万円、または住宅購入費の一定割合（例：10％）、返済期間も5年以内とするものから、住宅ローン期間と同様（例：35年）というものまで各行まちまちです。金利は、一般のフリーローンとほぼ同様で高めです。諸費用ローンとうたっていない場合でも、各行には使途自由のフリーローンがありますので、銀行に相談してみましょう。

● 地盤調査を頼むといくらかかる？

元々水田や小川があった場所や造成工事により盛り土をした土地など、軟弱地盤が予想される場合には、地盤調査を行い、軟弱地盤であった場合は、薬剤の注入など相応の地盤改良工事を行う必要があります。木造やプレハブなど一般の戸建て住宅の地盤調査の場合、スウェーデン式サウンディング試験と呼ばれる方法で、1宅地あたり3か所程度行います。調査結果には基礎計画や地盤補強対策などの診断が盛り込まれ、1軒当たり6万円ほど。地盤改良工事はケースにより異なりますが、一般に100～150万円程度は必要といわれています。ちなみに鉄筋コンクリートや重量鉄骨などの建物を建てる場合は、さらにコストがかさみます。

● 親子で返済するローン制度があると
　 聞きましたが

公庫融資の「親子リレー返済」や、民間融資の「親子リレー住宅ローン」は、親子2代にわたって返済できるローン制度。年齢制限がなく、一般 的な融資が受けられない高齢者でも申し込めるのがメリットです。また、通 常の融資制度では、高齢者の長期返済プランは不可ですが、子が連帯債務者となることで返済期間の延長が可能になり、月々の負担を軽くできます。 また、民間融資の「親子ペア住宅ローン」は、1軒の住宅を購入するために、親子別 々に融資する制度。お互いの年収を生かして融資が組めるので、高額の借り入れが可能になります。

● 「つみたてくん」って
　 なんですか？

「つみたてくん」とは、住宅金融公庫が発行する住宅債券の愛称のこと。元本保証で1年複利（年平均利回り1.05％*）という有利な利回りで、確実にマイホーム資金が貯められます。積み立てコースは、60万円、40万円、20万円の3コース。3年（7回）以上積み立てを続けると、公庫融資を利用して住宅を購入する際に、（１）低利の割増融資が受けられる、（2）公庫申し込みがほぼ1年中できる、（3）融資条件の収入基準が緩和されるなど、さまざまな特典が受けられます。

*年平均利回りは、平成13年度第1回募集時の例です。

● 親から借りた住宅資金に借用書は
　 必要？

借用書のない借入金は税務署に贈与と見なされ、贈与税がかけられます。借入金という形式を明確にするためには、借用書が必要。後から偽造したものではないことを証明するため、公証人役場で確定日付の認証を受けておくべきです。借用書には　（１）借用年月日　（２）借用金額　（３）貸した人と借りた人の住所、氏名、の各事項の記載と押印が必須事項。このほか（４）返済期日　（５）返済方法　（６）利息の有無、および元金の返済等の方法があれば万全です。また返済についても、銀行振込にして証拠を残すなど、あらぬ 疑いをかけられないよう正式な手続きをふむことが肝心です。

● 建て替えの場合、解体にかかる
　 費用はどのくらい？

解体工事費には、解体作業自体の費用、養生、清掃・片付けのほか、残材処理費用が含まれ、建物の延床面 積を基準に算出されます。立地状況や地域により価格の幅がありますが、坪当たり3～3.5万円前後が一つの目安。例えば30坪の木造2階建てを、人力と機械を併用して解体する場合の費用は100万円ほど。解体に必要な重機類が入らない土地では手作業となり、200万円を超える場合もあります。「壊してしまうだけだから」と、安ければ安いほどよいと思いがちですが、これは考えもの。残材処理には一定の費用が発生するため、けたはずれて安価な業者の場合、廃材を不法投棄しているケースがあり、社会問題になっています。地球環境のためにも、注意が必要といえます。

● お金って誰にでも貸してくれるの？

公的・民間を問わず、すべてのローンは「返済力があれば貸します」というのが大前提です。返済力とは「年収に占める返済額の割合」。例えば公庫融資では、返済額の５倍以上の月収があることを融資の条件にしています。

● 見積もりの妥当性はどうやって
　 判断する？

見積書の見方のポイントは、工事名称の意味を理解し、設計図、仕上表と内訳明細書の数量 とをきちんと照らし合わせることです。住宅情報誌などを読んで、適正価格などしっかり勉強しておく必要があります。また、変だと思ったら遠慮なく工務店に聞きましょう。良心的な工務店なら、ごまかさずに親切に対応してくれるでしょう。
見積もりチェックのための参考書としておすすめなのが、『2001年版　住宅の建築コストがわかる本』（住宅新報社刊・本体価格1600円＋税）。

● 予想外の費用ってどんなものが
　 あるの？

建築コストは、土地代金や本体の工事価格のほかに、予想以上にお金がかかります。税金や登記などの諸費用のほか、エクステリア（外構）費は別 途となるのが普通。このほかに、カーテンなどのインテリア関連費用や引っ越し代、地鎮祭、上棟式の費用などもかかるので、綿密な計画が必要です。照明や水まわりなどの設備費については、本体価格に組み込まれているか、あらかじめチェックしましょう。